Výběr pozemku pro stavbu rodinného domu

Rozhodli jste se tedy pro stavbu rodinného sídla. Pro většinu lidí se jedná o zásadní krok, který ovlivní podstatným způsobem jejich další život, proto je nanejvýš vhodné věnovat přípravě stavby náležitou porci pozornosti – volba místa je důležitější, než si často lidé připouštějí. Sebekrásnější dům v nevhodném kontextu a s odpudivým okolím vás šťastnými neučiní, naopak dobře vybrané místo může i z průměrné stavby učinit to nejlepší místo pro život.

Lokalita

Řada městských lidí, kteří často vyrůstali na panelových sídlištích, běžně uspokojí svou touhu po zdravějším prostředí rozhodnutím postavit si rodinný dům v některé z venkovských rozvojových zón. Ne vždy jsou si však vědomi všech souvislostí a vlastností místa (sídla, obce), které budou jejich každodenní život ovlivňovat. Zejména se jedná o zákadní charakter sídla, tedy o jak velké se jedná město či vesnici a jakou vybavenost a služby nabízí, jaké jsou zde možnosti kulturního a společenského vyžití, jak daleko je na poštu, k lékaři či do obchodu se základním sortimentem. Pro rodiny s dětmi je esenciální otázkou dostupnost školky a školy.

Stěhování na venkov s sebou nese zvýšené nároky na individuální dopravu. Tehdy je dobré vědět, jak dlouhá cesta za zaměstnáním či společenským životem vás každý den bude čekat a zda je k mání alternativa automobilové dopravě v podobě vlaku či autobusu.

Pozemek

Máte horkého kandidáta pro vaši novostavbu, místo vám sedí, vše je tedy na dobré cestě. Pozemek však podrobte ještě před koupí podrobnému zkoumání, zda se pro váš účel opravdu hodí. Důležitým parametrem je samozřejmě rozloha – čím větší zahrada, tím více péče celoročně vyžaduje, což může být výhoda i prokletí. Kromě rozlohy je třeba si všímat i proporcí pozemku, tedy poměru stran a tvaru. Úzké parcely jsou obtížněji zastavitelné a tvar pozemku tedy může významně ovlivnit návrh domu. Totéž se dá říci i o topografii terénu – i na prudkém svahu se samozřejmě dá postavit krásná stavba, má však svá jasná omezení a vyvolané vícenáklady, dané složitostí zemních prací a zakládání. Pro umístění stavby je třeba brát ohled i na orientaci ke světovým stranám – obytné a pobytové plochy se umisťují k jihu a jihozápadu, servisní a klidové prostory k severu. Pro nízkoenergetickou výstavbu je tato poučka nepsaným zákonem.

V neposlední řadě věnujte pozornost ovlivnění pozemku existujícími elementy – tedy sousedními stavbami (platné předpisy definují minimální odstupy mezi stavbami), vzrostlými stromy apod.

Regulativy

Než pozemek koupíte, v každém případě zajděte na místní stavební úřad a vyžádejte si maximum dostupných informací o místní legislativě, upravující podmínky výstavby. Většina obcí má platný územní plán, případně jiným způsobem definované regulativy, které mohou váš tvůrčí rozlet značně přibrzdit. Obvykle bývá stanovena maximální zastavitelná plocha pozemku, vyjádřená procentem, maximální počet nadzemních podlaží, tvar a materiál střechy a také způsob řešení parkování osobních aut. Kromě obecní regulace může v místě stavby být vyhlášené chráněné území (památková zóna nebo chráněná krajinná oblast) či jeho ochranné pásmo, kde navíc platí další nepříjemné regulativy, které je nutné dodržet.

Technické parametry

Stavba rodinného domu nebývá po stavebně-technické stránce složitá ve srovnání s většími komerční stavbami, nicméně před zpracováním projektu je nutné znát základní technické podmínky pro výstavbu. Jde především o připravenost pro napojení domu na sítě technické a dopravní infrastruktury, jako je vodovod, kanalizace, rozvody elektroinstalací, případně plynovod. Dostupnost těchto sítí ovlivní například návrh způsobu vytápění, likvidace splaškových vod, nutnost vlastního zdroje pitné vody atd. Vlastní přítomnost trubek a kabelů však nestačí – je nezbytně nutné znát i parametry pro připojení, tedy např. tlakové pásmo vodovodu, kapacitu dešťové kanalizace, maximální odběr el. energie apod. Developeři rozvojových zón jsou velmi vynalézaví v úsporách při přípravě území a často spoléhají na neznalost či nedůvtipnost svých klientů – pečlivost je tedy na místě.

Vyžádejte si také výsledky inženýrsko-geologického průzkumu. Ten by měl dát odpověď na otázky projektantů ohledně kvality a únosnosti podlaží pro návrh spodní stavby a také zjistit přítomnost spodní vody. Pro stavební řízení budete také muset doložit radonový průzkum, jehož výsledky nohou ovlivnit způsob řešení hydroizolací.

Přejeme tedy všem při výběru stavebního pozemku šťastnou ruku a pevné nervy a připojujeme stručné shrnutí okruhů, na které se vyplatí nezapomenout !

Lokalita

• charakter sídla (město, vesnice, rozvojová zóna)
• pozice v rámci struktury (centrum, okraj, samota)
• doprava individuální (vzdálenost do zaměstnání, školy, prostupnost, zácpy)
• doprava hromadná (vlak, bus)
• vybavenost (služby, škola, obchod)

Vlastnosti pozemku

• terénní konfigurace
• velikost, zahrada, zpevněné plochy
• proporce, umístitelnost novostavby
• orientace ke světovým stranám
• přístupnost pozemku
• výhledy
• expozice vůči větru, dešti
• jiná omezení (zeleň, vliv okolních staveb)

Místní regulativy

• zastavitelná plocha
• maximální podlažnost
• tvar a materiál střechy
• řešení parkování

Technické parametry

• inženýrsko-geolgický průzkum (zakládání, spodní voda)
• radonový průzkum
• inženýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina, komunikace)

Další podstatné drobnosti

• smluvní podmínky
  příprava pozemku, dokončení komunikací a IS, dešťová kanalizace…
  další rozvojové plochy, sousedi